• YARIM ALTIN
    1.580,00
    % 1,13
  • AMERIKAN DOLARI
    8,6580
    % 1,42
  • € EURO
    10,1795
    % 0,81
  • £ POUND
    11,9093
    % 0,72
  • ¥ YUAN
    1,3359
    % 1,24
  • РУБ RUBLE
    0,1188
    % 0,59
  • BITCOIN/TL
    422263,185
    % 2,61
  • BIST 100
    1.419,43
    % 0,10
  • İhtiyaç Kredisi
  • Konut Kredisi
  • Taşıt Kredisi
  • Kobi Kredisi

Kredi tutarı 500'den büyük olmalı

BMD: Konut Fiyat Endeksi Şubat’ta yüzde 13,94 arttı

BMD: Konut Fiyat Endeksi Şubat’ta yüzde 13,94 arttı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın aylık olarak yayımladığı, Türkiye’deki konutların gözlemlenebilen özelliklerinin vakit içinde denetim edilerek, kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek gayesiyle hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2020 Şubat ayında bir evvelki aya nazaran %2,30, evvelki yılın tıpkı ayına nazaran %13,94 artış göstererek 123,71 seviyesinde gerçekleşti. (Baz yıl 2017=100)

Kamu bankalarının 2019 Ağustos ayında Konut kredisi getiri orantılarını düşürmesiyle konut talebinin canlanması neticesinde 2020 Şubat ayında KFE, 2019’un tıpkı ayına nazaran %13,94 artış göstererek 2016 Ekim’den bu yana en yüksek yıllık artışı gerçekleştirdi.

Şubat ayında konut fiyatlarında en yüksek yıllık değişim gösteren en önemli vilayetler Zonguldak, Kastamonu ve Mardin olurken en düşük yıllık değişim gösteren esas vilayetler İstanbul, Ankara ve Trabzon oldu.

Şubat ayında KFE, Türkiye umumunda yıllık %13,94 artış göstererek 123,94 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük vilayetteki görünüme bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın tıpkı ayına nazaran %10,12 artışla 109,75, Ankara’da %13,00 artışla 119,24, İzmir’de %15,94 artışla 130,44 seviyelerinde gerçekleşti.

Prodüksiyon yılı son iki yıl olan konutlar için hesaplanan Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) ise Türkiye umumunda Şubat ayında geçtiğimiz yılın tıpkı ayına nazaran %17,13 artış göstererek 128,20 seviyesinde gerçekleşti. 3 büyük vilayetteki YKFE’ye bakacak olursak İstanbul’da geçtiğimiz yılın tıpkı ayına nazaran %16,42 artışla 115,35, Ankara’da %18,89 artışla 132,18, İzmir’de %17,22 artışla 131,31 seviyelerinde gerçekleşti.

Prodüksiyon yılı son iki yılı aşan konutlar için hesaplanan Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi (YOKFE) ise Türkiye umumunda %13,33 artışla 122,80 seviyelerinde gerçekleşmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %9,71, %12,48, %14,29 artışla 109,23, 118,10, 131,16 seviyelerinde gerçekleşmiştir.

Türkiye umumunda Ünite Konut Fiyatları m2 başına 3.061 TL olarak hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir Türkiye ortalamasının üzerinde 5.137 TL, 2.293 TL ve 3.500 TL olarak gerçekleşmiştir.

Pahalılıktan Arındırılmış Konut Fiyat Endeksi

Konut Fiyat Endeksi Nominal ve Gerçek Mealde Yükseldi

Konut fiyatları bir evvelki yılın birebir ayına nazaran gerçek olarak artış gösterdi. Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzdesel değişim orantısından TÜFE yıllık yüzdesel değişim nispetini çıkardığımızda elde ettiğimiz Gerçek KFE, Şubat ayında %1,40 olarak gerçekleşti.

2017 yılının III. Çeyreğinden günümüze kadar negatif seyir sürdüren Gerçek KFE değişimi, 2018 yılındaki yüksek pahalılık nedeniyle dip seviyelere gerilemiş olup daha sonra yükselişe geçmiştir.

Pahalılığın yükselmesiyle hane halkının alım gücünün azalması sonucunda konutlara olan talep ve konut sahiplerinin fiyat pazarlığı gücü düştü. Konut fiyatlarındaki artışın pahalılığa yenik düşmesi sonucunda ise Konut Fiyat Endeksinde uzun müddettir nominal olarak yükselmesine karşın gerçek manada düşmektedir.

TÜİK olgularına nazaran GSYH, 2019 yılında bir evvelki yıla nazaran %0,9 arttı. Ama sektörel bazda büyüme suratlarına bakıldığında %8,6 ile en büyük düşüş inşaat kesiminde gerçekleşti. Konut piyasasındaki talep düşüşlerinin yanında arz fazlalıkları, maliyetlerdeki artış ve borç ödeme müddetlerinin uzaması üzere faktörler dalın daralmasındaki esas sebepler olarak gösterilebilir. Türkiye’nin lokomotif bölümü olan inşaat kolundaki arz ve talep kanadındaki makasın kapanmaması ve kolun uzun devirdir negatif büyümesi nedeniyle sektörel durgunluk yaşanmaktadır.

Konut Yatırımı vs Alternatif Enstrümanlar

2010 yılından günümüze kadar TL, Dolar, Euro, Altın, BİST100 Endeksi yahut konuta yatırım yaparak elde edilebilecek getiri hesaplandığında en yüksek getiriyi sırasıyla %547,1 ile vadesiz gram Altın(1), %404,0 ile Dolar(2) vadeli mevduat hesabı, %269,6 ile Euro(3) vadeli mevduat hesabı, %269,6 ile Konut(4) (Kira getirisi ve fiyat artışları dahil), %178,8 ile TL(5) vadeli mevduat hesabı getirirken TÜFE %157,4 olarak gerçekleşti ve BİST100 Endeksi(6) %64,0 ile TÜFE’nin altında getiri sağlayarak son sırada taraf aldı.

2013 yılının II. Çeyreğinden itibaren vadeli dolar mevduatı ve altının getirileri yakın bir seyir izlerken 2019 yılı Mayıs ayı sonrasında trendler ayrışmaya başlamıştır. FED’in 11 yıl aradan sonra 2019 Temmuz ayı ahir yaptığı 25 baz puanlık getiri indirimi sonrasında piyasa risk iştahının artmasıyla yatırımcılar taleplerini farklı enstrümanlara yönelttiler. Daha yüksek getiriye sahip enstrümanlara olan talep kaymasıyla dolara olan talebin düşmesi ve altına olan talebin yükselmesi sonucunda Ağustos ayında altın tepe yaparken dolar negatif ayrışmıştır.

2020 Mart ayında devletimizde de yayılan koronavirüs nedeniyle gerçek kesim ve finansal piyasalarda önemli mealde gerilemeler yaşandı. Virüs nedeniyle BİST100 Endeksi getirisinin bir ölçü daha gerileyeceğini ve altının daha da ziyade getiri sağlayacağı kanaatindeyiz.

Bahsi geçen finansal enstrümanları yıllık bazda değerlendirdiğimizde getirilerindeki artış yahut azalış yüzdeleri yukarıdaki tablodaki üzeredir. Tabloya nazaran TL mevduat getirisi nemaların artış göstermesiyle yıllar bazında umumi olarak artış göstermiştir.

TL getirilerindeki bu artış döviz kurunu dengelemeye çalışırken uzun vadede kredi maliyetlerinin artmasıyla yatırımların azalmasına neden olmuştur. Iktisat literatüründe getiri ile pahalılık arasındaki alaka talep ve maliyet kaynaklı pahalılık modellerinde farklılık göstermektedir. Talep pahalılığı ile nema arasındaki münasebet umumî görüşe nazaran aksi orantılı iken maliyet pahalılığında da tam zıddı olarak önümüze çıkmaktadır. Devletimizde her iki pahalılık tipine de rastlandığı için vakit zaman talep pahalılığı ağır basarken hengam devir da maliyet pahalılığı ağır basmıştır. Datalar ışığında sair koşullar sabitken 2015’e kadar talep yüklü pahalılık varken 2015’ten günümüze ise maliyet pahalılığı ağır basmaktadır. Son yıllarda pahalılık nispetindeki artış ve döviz
kurlarındaki sıçrayışlar nedeniyle dövize olan talep artmıştır.

2018’in III. Çeyreğinde patlak veren Brunson buhranı ve devamında gelişen süreçte kurda ani sıçramalar yaşanmıştır.

Dolar ve Euro’ya uygulanan mevduat nemaları umum olarak düşük olmasına karşın TL önündeki paha artış/azalışları bu enstrümanların getiri nispetlerinde oynaklığa neden olmuştur. Umumî olarak yüksek sıçramalar yapan altın ve BİST100 endeksi nispeten hareketli bir seyir izlerken altın BİST100 Endeksine kıyasla daha olumlu yüklü bir grafik çizmiştir. Konut getirisi ise 2014-2015 yıllarına kadar bir evvelki yıla kıyasla artış göstermiş olup bu yıllardan sonra düşüş göstererek piramit formunda bir grafik seyri çizmiştir.

2020 yılının başında Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve yerküreye yayılan Covid-19 virüsü (koronavirüs) nedeniyle global piyasalarda risk iştahı azaldı ve yatırımcı inançlı limanlara ve kıymetli madenlere sığındı. Kurda yaşanan ani artışlar inşaat bölümünde maliyet artışını tetikleyerek sektörel buhranı daha da derinleştirebilir. Global olarak ekonomik donelerin zayıflaması ve büyüme iddialarının düşmesi ile akıllarda resesyon riski belirirken bu buhranın inşaat dahil birçok kolu etkileyeceği aşikar.

Enstrümanların yıllık getirileri 2010 yılından itibaren kıyaslandığında en yüksek getiriyi 2010,2011,2016’da Altın; 2012,2014,2017’de BİST100; 2013’te vadeli Euro mevduat; 2015,2018’de vadeli Dolar mevduat ve 2019 yılında ise Altın sağladı.

Getirisi en dalgalı seyreden bir öbür deyişle en volatil enstrümanın BİST100 Endeksi olduğu göze çarparken Altın, Dolar ve Euro getirilerinin de dalga uzunluklarının yüksek olduğunu söyleyebiliriz. TL mevduat, TÜFE ve Konut Getirilerinin yıllar içindeki oynaklığının gayri enstrümanlara nazaran nispeten az olduğu söylenebilir.

Konut getirisi 2014-2015 yıllarında tepe yaptıktan sonra düşüşe geçmiştir. 2019 yılında Ağustos ayında kamu bankalarının konut nemalarını aşağı çekmesi ve güzelleşen piyasa koşulları nedeniyle konut piyasasında yaşanan hareketlilik 2018 yılından daha güzel bir konut performansını da beraberinde getirmiştir.

YASAL IKAZ

Burada nokta alan yatırım malumat, tahlil ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy idare şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı kontratı çerçevesinde sunulmaktadır. Burada bölge alan icmal ve tavsiyeler, tahlil ve tavsiyede bulunanların ferdî görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize iyi olmayabilir. Bu nedenle, yalnızca burada yan alan haberlere dayanılarak yatırım kararı verilmesi, beklentilerinize münasebetli sonuçlar doğurmayabilir.

Bizim Menkul Kıymetler